房屋租赁合同到期后，承租人想续租但出租人不愿意——或者出租人想收回但承租人不搬走，是租赁纠纷中最常见的场景之一。

一、承租人的优先承租权

民法典第七百三十四条第二款新增了"优先承租权"规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

"同等条件"是关键——出租人不需要给老租户更优惠的条件，但如果在同等价格和条件下，老租户有权优先继续租。

如果出租人违反优先承租权，将房屋以同等条件租给其他人，原承租人可以主张损害赔偿。但注意：优先承租权不等于"续租权"——如果出租人不再出租或者要求提高租金，承租人不接受就不是"同等条件"。

二、出租人的腾退路径

承租人不交租金也不搬走，出租人可以：

第一步，书面催告。发函要求承租人限期支付租金并搬离，保留送达证据。

第二步，诉讼。起诉要求解除合同、支付欠付租金、腾退房屋。

需要注意的是，出租人不能采取断水断电、换锁等方式"自力救济"——这些行为可能构成侵权，出租人反而要赔偿承租人的损失。根据民法典，租赁合同的解除需要通过法院判决或仲裁裁决，不能私自驱赶租客。

三、不定期租赁的解除

如果租赁期满后双方没有续签书面合同，形成不定期租赁关系，任何一方都可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。"合理期限"一般理解为一个月（按月支付租金的租赁）。