有些城镇居民看中了农村的安静生活，想在村里买块宅基地建一套院子；有些外出务工的农民想把老家的房子卖了变现。这种交易在法律上能不能做？

直接回答：不能随便做。我国对农村宅基地实行严格的管制制度。宅基地的所有权属于农民集体，农户只享有使用权，而且这种使用权的取得以「集体成员」身份为前提。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

城镇居民购买农村宅基地房屋的合同，在司法实践中通常被认定为无效。理由是：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向本集体经济组织成员以外的人转让。一旦合同被认定无效，双方应当返还因该合同取得的财产——房子还给农民，钱退给买方——而买方投入的装修、改造等费用能否追回，则取决于买方是否「明知」交易存在法律风险。

但有一种情形是允许的：农民在本集体经济组织内部成员之间转让宅基地房屋。这种转让需要满足几个条件：转让人拥有两处以上的农村住房、受让人是同一集体经济组织成员且没有住房和宅基地、转让经过村集体的同意。

宅基地制度改革的试点工作正在推进，但现行法律框架下，城镇居民购买农村宅基地房屋的法律风险是真实存在的——卖方可能毁约，合同可能无效，房子可能保不住。