小区垃圾无人清运、电梯坏了半年不修、保安形同虚设——物业不作为已经成了城市小区治理的通病。很多业主采取的对策是：不交物业费。但这样做，法律上到底站不站得住脚？

答案是：不能简单地不交。物业费的支付义务基于物业服务合同的约定，业主以「物业服务不到位」为由直接停交物业费，在诉讼中通常处于不利地位。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。如果业主逾期不支付，物业公司可以提起诉讼，而且业主通常会被判令补交物业费。

但这不等于业主没有任何办法。正确的做法是「有理有据地交涉」。第一步，固定物业服务瑕疵的证据——拍照、录像、书面投诉记录、业主群聊天记录。第二步，通过业委会或业主大会向物业发出书面的整改通知，给出明确的整改期限。第三步，如果物业拒不整改，业主可以请求物业费的减免——向法院提交物业服务不符合合同约定的证据，请求按比例核减物业费。

更深层次的解决方案是更换物业公司——依据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。但前提是必须通过业主大会的法定表决程序。

物业费是你的钱，但不是你对抗物业的唯一手段。用对方法比不用好。